Datum:
8.3.2019
Seznam článků
Jak začít investovat do nemovitostí

Připravte si jasný investiční plán

Předtím, než začnete vyhledávat vhodné investiční příležitosti, měli byste si rozmyslet pár důležitých faktorů, které mají přímý vliv na úspěšnost vaší investice. Mezi základní ukazatele každého plánu jsou příjmy na straně jedné a náklady na straně druhé. Dalším základním principem úspěšné investice je plánovat na období 1 ekonomického cyklu (tj. zahrnout jak období konjunktury -růstu ekonomiky, tak období poklesu a recese).

Příjmy z pronájmu u investiční nemovitosti

Na rostoucím trhu jsou příjmy z pronájmu úžasná věc, pokryjou vám všechny náklady a dost často vám ještě i zbyde čistý příjem po zdanění. Pozor ale na období, kdy začne ekonomika zpomalovat a zejména pak obodobí recese. Spousta nemovitostí zůstává prázdná, dlouho čeká na svého nájemce. Taktéž se zákonitě sníží ceny pronájmu. Např. v Praze v některých lokalitách činil rozdíl nájemného mezi roky 2017 a 2018 -45%!  Je proto vždy dopředu potřeba zjisti od realitních makléřů, jak se pohybovaly ceny pronájmu v dalé lokalitě v poslení recesi, aby vás pak tato změna nepříjemně nepřekvapila. Většina investičních bytů nakoupených právě na vrcholu minulé konjunktury (rok 2007) skončila v nucených prodejích za "výprodejové" ceny, protože majitelé nebyly schopi platit své fixní náklady u prázdných objektů.

Náklady u investiční nemovitosti

Jak jsem již předeslala, nesmíme zapomenout, že některé náklady jsou u vlastnictví nemovitosti fixní, bez ohledu jestli je nemovitost pronajata anebo ne. Mezi tyto náklady patří poplatky za společné prostory v bytovém domě, zálohy na energie, případně splátka hypotéky, pokud budete investici částečně financovat z externích zdrojů. Položka, která se nedá předem nikdy odhadnout je položka potřebných oprav a náhrad. Vybavení bytu standardně podlého opotřebení. Levné vybavení podléhá rychlejšímu opotřebení než dražší a kvalitnější vybavení. Nadruhou stranu setkala jsem se ve své praxi, kdy nájemce (zdál se být kultivavaný manažer ze zahraniční společnosti) zdemoloval i drahé vybavení, sbalil se a odjel do zahraničí. Vám pak nezbývá nic jiného, nemovitost zrekonstruovat či opravit, aby byla zase schopna dalšího pronájmu a generování příjmů. Zkušení investoři ve svých plánech používají na odhad nákladů na opravy tzv. míru přes palec ve výši 5% z nájemného.

Více o tom jak vypočítat výnosnost investice a tedy jak vybrat dobrou a špatnou investiční nemovitost se dočtete v mém dalším článku zde.

Mladý nájemce v investičním bytu

Investice do nemovitosti v zahraničí

Pokud byste uvažovali o nějaké investici v zahraničí, zejména rekreační lokality, pak doporučuji ještě zahrnout do uvažování tyto faktory:

  • Investiční období a objem investice (EUR či USD) => je nesmírně důležité si nastavit reálná investiční očekávání. Za 5 let se ekonomické podmínky mohou dramaticky změnit a tím I Vaše celková výnosnost investice (tzv. Return On Investment (ROI)). V horizontu 10ti let se však ekonomické podmínky většinou stabilizují (neboť se jedná přibližně o jeden celý ekonomický cyklus) a vaše celková výnosnost investice měla dosáhnout zajímavých výnosů.
  • Lokalita, lokalita, lokalita => dobrá lokalita vždy byla a vždy bude investiční hvězdou a udržovatelem či dokonce zvyšovatelem hodnoty. Rozhodně nedoporučuji vybírat nemovitost ve špatné lokalitě jen proto, že je levná a můžete si jí lehce dovolit. Pamatujte, že levná lokalita bude vždy levná. A nejvíce to pocítíte, když takovou nemovitost budete chtít pronajmout či prodat. Zejména v době ekonomického útlumu, kdy na trhu chybí likvidita, bude taková nemovitost prodejná jen s velkou slevou.
  • ROI versus úroveň rizika => některé projekty nabízí úžasně vysoké výnosy z pronájmu, avšak u takových projektů je většinou potřeba počítat s vyšším investičním rizikem (provozovatel může takových výnosů dosáhnout, ale také nemusí – např. v období ekonomického útlumu). Na druhé straně, některé projekty v rizikových oblastech mohou nabízet zbytečně nízké výnosy pro investora. Jinými slovy, 5% ročně (p.a.) garantovaný výnos v Evropě má jinou hodnotu než 5% ročně (p.a.) garantovaný výnos na Filipínách.
  • Uvažujte i s časovým hlediskem => toto už je těžší, já vím. Ale hodnota koruny dnes má jinou hodnotu než za 5 let a úplně jinou než za 10 let. Plán postupných splátek anebo developerské či externí financování může být někdy výhodnější alternativou. Financovat hypotékou nemovitost v zahraničí dnes již není žádný problém.
  • Kvalita ručitele výnosu (provozovatele) => pokud se rozhodnete investovat do bezstarostných nemovitostí s garantovaným výnosem z pronájmu, musíte si pořádně prověřit provozovatele, který vám bude garantovat výnos. Prověřte jeho obchodní model, jeho zkušenosti, jeho pozici a pověst na trhu (vůči ostatním provozovatelům), jeho hodnocení na veřejných ubytovacích portálech apod.
  • Potenciál lokality (zdroj klientů) => toto je velmi důležitý faktor pro dovolenkové nemovitosti. Čím více kontinentů bude ve skladbě turistů obsaženo, tím lépe. Ekonomický útlum většinou přichází postupně, kontinent za kontinentem a pokud jeden zdroj turistů opadne, nahradí ho druhý. Při minulé ekonomické krizi jsme toto viděli perfektně fungovat v jiho-východní Asii, především v Thajsku. Thajsko bývalo navštěvováno nejvíce Evropany a Australany. Jakmile však ekonomická krize zasáhla Evropu, Thajsko najednou zaplavily davy turistů z Ruska. Jakmile o pár let později krize dolehla I na Ruskou Federaci, zdroj turistů se změnil na obyvatele Číny a překvapivě I na rostoucí thajskou střední třídu. Příjmy z pronájmu tak pro investory nebyly absolutně dotčeny, naopak realitní trh zažíval neustálý růst.
  • EXIT neboli prodej investiční nemovitosti !!! => nalijme si čistého vína, kdo přemýšlí o prodeji nemovitosti když ji kupuje? Většina z nás ne. Ovšem toto je jedna z největších chyb, když investujete do nemovitosti. Před tím, než jakoukoliv investiční nemovitost koupíte, byste měli mít jasno jak můžete z této investice vystoupit. Pomůže Vám provozovatel s prodejem? Kolik Vás to bude stát (jakou provizi budete muset zaplatit)? V některých lokalitách dosahují poplatky za zprostředkování prodeje astronomických částek, zcela odlišných od těch u nás. Budete si muset najít realitního agenta sami anebo vám provozovatel pomůže? Jak vysoká je provize realitním agenturám v dané lokalitě? Jak vysoké jsou další poplatky spojené s prodejem nemovitosti a kdo je ze zákona povinen je hradit? Jak funkční je sekundární trh (kde budete vaši nemovitost případně prodávat) v dané lokalitě? Mějte na paměti, že ve většině vyhledávaných lokalit je trh přesycen novostavbami a sekundární trh může být velmi málo aktivní, pak se vám podaří nemovitost rozumně rychle prodat jen s velkou slevou.

Investiční nemovitosti v zahraničí

Investice do nemovitostí bez starostí

Stručně zde představím, co považuji za “nemovitosti bez starostí”, neboť v poslední době se na trhu vyskytlo několik investičních projektů, jež by mohly vyvolat záměnu pojmů.

Za „investiční nemovitost bez starostí” považuji takovou nemovitost, kterou vlastníte v přímém osobním vlastnictví (kde legislativně umožněno), avšak přenecháte ji do dlouhodobého pronájmu s předem daným fixním nájemným (tzv. garantovaným výnosem z pronájmu) na předem dohodnutou dobu, většinou 5 až 20 let.  Ideálně je tato nemovitost zároveň zaručena garancí zpětného odkupu nemovitosti developerem anebo provozovatelem. Takovýto kvalitní provozovatel má svou obchodní značku, pod kterou provozuje krátkodobé podnájmy a o kterou se stará a dlouhodobě ji buduje a rozvíjí. Jeho reputace a hodnocení veřejnosti je pro něj důležitá. Co je ale nejdůležitější, že má jasnou strategii pro svůj provoz a dlouhodobý charakter. Na vrcholu pomyslné pyramidy kvality provozovatelů jsou hotelové řetězce.

Co však můžete vidět v některých vyhledávaných lokalitách jako např. ve Španělsku, na Kypru či v Thajsku je, že developeři přesycují trh novými nemovitostmi. Aby pak podpořili své nízké prodeje, nabízejí krátkodobě kupujícím pomyslnou výhodu ve formě záruky výnosu z nájmu. Obvykle jsou tyto záruky poměrně nízké (kolem 3% až 4%), neboť tito developeři nemají zkušenost s provozem nájemních nemovitostí a nejsou schopni profesionálně vyhodnotit jejich ekonomickou výnosnost v celém ekonomickém cyklu. Dalším společným znakem těchto developerů a projektů je, že tyto garantované výnosy považují za marketingové náklady (proto nabízí tak nízké výnosy) namísto výnosů z pronájemního byznysu.

Délka takovéto záruky je krátká, většinou 3 – 5 let a v žádném případě nenabízí záruku zpětného odkupu. Buďte opatrní v takových případech, neboť Vás může čekat nepříjemné překvapení v případě sekundárního trhu, budete-li takovou nemovitost potřebovat prodat.

 

Tak, teď jsem si opravdu jistá, že již můžete začít hledat svou vysněnou investiční nemovitost! Začít můžete třeba u nás . V dalším článku vám ukáži, jak porovnávat nabídky a jak vybrat pro vás nejlepší investici.

Pokud byste chtěli detailnější informace o tom jak začít úspěšně investovat do nemovitostí, můžete se přijít podívat i na některý z mých workshopů a školení pro veřejnost.

 

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?