Datum:
27.1.2019
Seznam článků
Rentabilita investice

Rozdělení investičních nemovitostí na ty “dobré” a na ty “špatné” je založeno na racionálním výpočtu ukazatele “Výnosnost Investice” neboli rentabilita investice a jeho porovnání mezi jednotlivými investičními nemovitostmi/variantami. Tento ukazatel se skládá ze 2 částí, (a) nárůstu kapitálové hodnoty (neboli “tržní ceny” nemovitosti) a (b) ročnímu procentnímu výnosu z pronájmu. Oba tyto ukazatele dohromady představují celkovou výkonnost investice. Jako u každé investice, je potřeba rozlišovat mezi  hrubým výnosem (tj. výnos před zdaněním a dalšími poplatky) a čistým výnosem (po zdanění a ostatních poplatcích). Při porovnávání jednotlivých variant investičních nemovitostí před jejich koupí bychom měli do výpočtu zahrnout i poplatky a daně spojené s exitem neboli prodejem této nemovitosti (pro případ potřeby hotových peněz anebo pořízení jiné investice), neboť ty dost často změní celkovou výnosnost projektu!

 

Kapitálová hodnota a její růst

Kapitálová hodnota představuje rozdíl v hodnotě (tržní ceně) nemovitosti v čase. Hodnota nemovitosti je ovlivněna mnoha faktory, včetně aktuální úrovně nabídky a poptávky na trhu a zároveň má přímou vazbu na celkovou kondici naší ekonomiky (a ta má zase návaznost na kondici ekonomik EU, zejména pak Německa, jakožto největšího odběratele ČR). Na některých trzích můžete krátkodobě realizovat I pokles hodnoty nemovitosti (např. když nakoupíte na vrcholu ekonomické konjunktury a chcete prodat v období následné krize a ekonomického útlumu). Nárůst kapitálové hodnoty nemovitosti se na rozvinutých trzích dosahuje v dlouhodobém horizontu (tj. celého ekonomického cyklu – koupíte-li na vrcholu konjunktury,tak porovnáváte s hodnotou na dalším vrcholu další konjunktury), zatímco na rozvíjejících se trzích můžete zajímavého růstu kapitálové hodnoty nemovitostí dosáhnout I v krátkodobém či střednědobém horizontu. Tyto ekonomiky (např. v oblasti jiho-východní Asie) vykazují dlouhodobý růst a I predikce Světové Obchodní Organizace a OECD jsou pro tyto ekonomiky pozitivně rostoucí. Pro Českou republiku se dle predikce ČNB očekává na roky 2019 a 2020 zpomalující se růst, to samé i pro celou Evropskou Unii.

Rentabilita investice do nemovitosti

Roční výnos z pronájmu

Roční výnos z pronájmu se vypočítá jako příjem z pronájmu mínus veškeré daně, poplatky a náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Většinou se porovnává na procentní bázi jako tzv. výnosové roční procento, tedy vydělíme jej ještě kupní cenou (včetně všech nákladů spojených s koupí investiční nemovitosti).  Výnosové roční procento z pronájmu je rozdílné pro každý typ nemovitosti (garsonky, 2+kk, 3+kk, rodinné domky apod.) a jednotlivé segmenty trhu (rodinné bydlení, činžovní bydlení, dovolenkové bydlení apod.). Výnosová procenta z pronájmu jsou většinou stabilní a nižší na rozvinutých trzích, zatímco na rozvíjejících se trzích bývají více volatilní a zároveň vyšší. Je třeba si uvědomit i vliv ekonomického cyklu. Koupím-li si investiční nemovitost na vrcholu ekonomikcé konjunktury budu i v době ekonomického útumu a nižších výnosů z pronájmů dělit tento čistý zisk pořizovacími náklady. Na tuto skutečnost většina investorů dost často zapomíná a nemálo z nich se pak dostane do v období krize do finanční tísně uhradit fixní závazky související s vlastnictvím investiční nemovitosti.

 

Stručná tržní statistika

Poslední statistiky ukazují, že ve velkých městech (London, New York, Hong Kong, Sydney) hrubý procentní výnos z pronájmu činí zhruba 3%-3.5%. Po zaplacení všech daní a poplatků zbývá investorovi čistý výnos v úrovni 1% - 2% ve většině z těchto měst a téměř 0% v Hong Kongu, způsobených dodatečnými daněmi uvalenými čínskou administrativou na vlastníky investičních nemovitostí v roce 2017. Investice v těchto městech jsou spíše pro dlouhodobé investiční strategie s očekávaným kapitálovým zhodnocením v čase. Pro tento druh investic je doporučováno hotovostní financování, neboť v případě poklesu ekonomického rozvoje a v období ekonomické krize by se investor s dluhovým financováním mohl dostat do finančních potíží. Poslední ekonomická krize, která znamenala zejména v USA  a ve Španělsku velký pokles hodnoty nemovitostí, zlámala vaz mnoha investorům do nemovitostí.

Nejlepší procentní výnosy z pronájmu vykazují dovolenkové nemovitosti. Evropské přímořské lokality dosahují hrubých výnosů kolem 3% - 8%, pozor ale na vysoké daně z příjmu z pronájmu a velkou volatilitu v rámci ekonomického cyklu, neboť většina cílových turistů jsou opět Evropané. Oproti tomu tropické lokality s celoroční sezónou vykazují hrubý procentní výnos z pronájmu 6% -15%, velkou předností těchto investic jsou nízké daně z příjmu oproti rozvinutým ekonomikám v EU.  Tyto lokality zároveň netrpí velkou volatilitou v příjmech z pronájmu v průběhu ekonomického cyklu, protože přitahují turisty z celého světa, a mohou tak být jednoduše financovány pomocí externího financování.

Investicni byt, Mnichov

Kde koupit byt na investici - nový trend

V reakci na poslední ekonomickou krizi, která na dlouhou dobu zmrazila bankovní financování nových developerských projektů, vznikl alternativní investiční produkt – investiční nemovitosti se zaručeným procentním výnosem z pronájmu. Jedná se o obchodní model, kdy developer postaví rezidenci a prodá jednotlivé byty individuálním investorům. Zkušený a profesionální provozovatel (většinou je to i sám developer) je pak převezme na předem určenou dobu (5 – 20 let) do nájmu či do správy, a dále je vlastním jménem a na vlastní riziko pronajímá. Zároveň se stará o celou rezidenci, vyřizuje za vlastníka veškeré záležitosti související s vlastnictvím nemovitosti a provozuje ji jako dovolenkový rezort, servisované apartmány anebo hotelové pokoje či studia. Developeři použijí na financování výstavby rezidence peníze od jednotlivých investorů a nejsou tak závislí na bankovním financování.  Garantované úrovně procentních výnosů z pronájmu obvykle kopírují tržní výnosy, u hodně dobrých provozovatelů často I trh převyšují, a tak představují zajímavou bezstarostnou investiční příležitost pro individuální investory.

Podívejte se, jak investujeme my. Naše investiční nemovitosti mohou být třeba dobré i pro vás.

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?