Jak probíhá koupě nemovitosti v Británii?

Nákup nemovitosti ve Velké Británii má zcela odlišný postup než na jaký jsme zvyklí od nás. Je proto důležité, aby se investor s místními odlišnostmi seznámil předem, aby věděl co má očekávat.

 

Standardní postup při koupi (po výběru nemovitosti)

  1. Prodávající a kupující si domluví věcné podmínky transakce (tzv.Head of Terms anebo Prurchase/Sale Terms)
  2. Každá ze smluvních stran si ze zákona musí najmout právního zástupce, který zajistí že kupní/nájemní smlouvy jsou v souladu s britským právem a tržními zvyklostmi. Počítejte s cenou cca 2.000,-GBP za kompletní právní službu, včetně poplatku za zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.
  3. Kupní cena nemovitosti se skládá k Vašemu právnímu zástupci spolu s daní z převodu nemovitosti (Stamp Duty & Land Tax) a poplatkem katastru nemovitostí za provedení zápisu do KN.
  4. Je také běžnou praxí, že kupující platí poplatek za sepsání kupní smlouvy právním zástupcem prodávajícího, tzv. Document fee ve výši 400 GBP - 500 GBP/smlouvu, který je přeúčtován kupujícímu. 
  5. Smlouvy podepisuje každá strana na svém paré a právní zástupci si potvrdí, že každý má podepsané paré svého klienta (tzv. Formula B). V praxi se často využívá i zplnomocnění právního zástupce k podpisu odsouhlaseného textu smlouvy.
  6. Právoplatné nabytí vlastnictví k nemovitosti potvrzují právní zástupci, nikoliv katastrální úřad.
  7. Doba mezi věcnou dohodou smluvních stran a právoplatném uzavření smluv je obyčejně 4 - 6 týdnů.
  8. Zápis do katastru nemovitostí je následující úkon po koupi/prodeji nemovitosti a není zákonem stanovená lhůta pro katastrální úřad a závisí na vytíženosti daného úřadu.

Stamp duty and Land tax in UK

Daňové povinnosti - Koupě/ Prodej nemovitosti

  1. Při koupi nemovitosti  platí kupující daň z převodu nemovitosti, tzv. Stamp & Duty Land Tax ve výši 3% z kupní ceny, pro právně dokončené transakce k 31.3.2021, ve výši 5% z kupní ceny pro kupující ze zemí mimo UK od 1.4.2021.
  2. Při prodeji nemovitosti musí prodávající do 30 dnů podat daňové přiznání k dani z kapitálového zisku (tzv. Capital Gain Tax), kdy předmětem zdanění je "pouze" rozdíl mezi prodejní a kupní cenou. Zároveň se při prodeji dá odečíst daň z nabytí nemovitosti (Stamp Duty & Land Tax) zaplacená při koupi.

 

Daňové povinnosti - Pronájem nemovitosti

Výnos z pronájmu je předmětem daně z příjmu z pronájmu, tak jako ve všech civilizovaných státech. Varianty jak příjem přiznávat máte v principu dvě.

  1. Můžete domluvit s manažerskou společností, která pro Vás nemovitost spravuje a pronajímá, že Vám bude strhávat daň z příjmu srážkou ve výši 20% z příjmu.
  2. Anebo můžete využít možnost podat své vlastní daňové přiznání, daň si vypočítat, odečíst si veškeré možné daňové úlevy a uhradit jen vypočtený rozdíl. Služby účetní a daňové firmy za tímto účelem stojí pár stovek liber, a možnost odečíst si z příjmu 12.100 GBP ročně je pro našince velmi zajímavá investice. Za tímto účelem je potřebné se  online registrovat u britského finančního úřadu jako tzv. non-resident landlord (NRL), tedy pronajímatel nerezident.

 

Leasholdové vlastnictví jednotek/bytů v bytovém domě

Anglické právo je v mnohem jiné než kontinentální. První velkou  odlišností je, že se jedná o právo precedentní, nikoliv kodexové, tak jak jsme na něj zvyklí u nás.

Druhou velkou odlišností je, že v Anglii se obchodují bytové jednotky v režimu tzv. Leaseholdu. Jedná se o speciální zákonnou úpravu dlouhodobého nájmu-užívání na minimálně 100 let. Tento leasehold je registrován ve veřejném katastru nemovitostí a zachází se s ním stejně jako u nás s vyčleněnou bytovou jednotkou. Společné části budovy, budova samotná a pozemek pod budovou patří 1 vlastníkovi, tzv. freeholderovi. Tomuto vlastníkovi se pak platí poplatky, tak jako u nás se platí poplatky SVJ. Jejich standardní skladba je: ground rent (tzv. nájem na podílu pozemku), Servis charges (užívání a údržba společných prostor) a Insurance (pojištění budovy).

Pokud si nemovitost necháte spravovat správcovskou firmou platíte jí ještě tzv. management fee (správcovský poplatek).

 

Nemovitosti ve formě rodinných domů či řadových rodinných domů dnes již většinou seženete ve formě klasického osobního vlastnictví, tzv. freeholdu. Avšak u spousty majitelů nemovitostí je stále populární forma leaseholdu i na rodinné domy, neboť vlastníci nechtějí nést břímě údržby hlavních částí nemovitosti. I v dnešní době vznikají v Anglii nové developerské projekty rodinných domků čistě ve formě leaseholdu.

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?