Datum:
10.1.2019
Seznam článků
Jak na investice do nemovitostí na vrcholu finanční konjunktury?

Přemýšlíte o koupi tytu či domu, ale vše se Vám zdá “drahé” anebo si nejste jisti, jestli je vůbec ta správná doba na nákup nemovitosti? Uklidním Vás, vždy záleží na úhlu pohledu a motivu konkrétního člověka.

Byt na investici

Pokud zamýšlíte koupit si nemovitost jako investici, pak vám jednoznačně poradím vyčkat. Důvod je prostý: nyní se nacházíme na vrcholu ekonomického cyklu. Ministerstvo Financí a Česká Národní Banka již svými upřesňujícími makroekonomickými výhledy dali jasně najevo, že naše ekonomika začala zpomalovat. Další pokles bude následovat a zhruba do dvou let se budeme opět nacházet v období ekonomického útlumu, tzv. recesi.

Realitní cyklus má za ekonomickým cyklem určité zpoždění, cirka 2 roky, způsobené počáteční neochotou prodávajících snížit prodejní cenu své nemovitosti (když soused prodal stejný byt v létě za takovou sumu, tak proč bych ho JÁ měl v zimě prodávat za méně) a samozřejmou neochotou kupujících za tyto ceny ještě nakupovat. Typickým rysem této klesající fáze ekonomického cyklu je proto klid na trhu, který se vyznačuje malým množstvím realitních transakcí. Vzniká tak ale tlak na růst nájemného, protože kupující svou bytovou potřebu řeší dočasně nájmem, a to do té doby, než se na trhu nastaví nová cenová rovnováha mezi nabídkou a poptávkou (tedy, nežli klesnou ceny na úroveň kde jsou prodávající ochotni prodávat a kupující kupovat).

 

Musíte koupit rychle

Pokud však z jakéhokoliv důvodu kupujete svou investiční nemovitost teď, pak Vám poradím pár nákupních triků jak pořídit nemovitost v každé době výhodně.

Základní pravidlo je – nakupujte levně. Jak toho ale docílit v době ekonomické konjunktury ? Klíčem úspěchu je najít tzv. motivovaného prodávajícího. Neboli majitele, který potřebuje svou nemovitost prodat rychle. Vy na oplátku musíte mít připravené peníze (hotovost anebo předschválený úvěr) a takovému majiteli nabídnout z Vaší strany rychlé jednání.

Proč by byl ale někdo ochotný prodat nemovitost levně, když by mohl vydělat více ? Uvedu zde několik, těch nejčastějších důvodů, kdy je prodávající motivován rychle prodat, bez ohledu na aktuální fázi hospodářského cyklu.

Exekuce (hrozba osobního bankrotu) – mnoho lidí v ČR má úvěry a zadluženost českých domácností neustále roste. Nejenom hypoteční, ale i spotřebitelské půjčky na auta, televizory, nejnovější mobilní telefony apod. V případě kdy se dostanou do dluhové pasti a nejsou schopni splácet své závazky vůči věřitelům je pro ně lepší variantou svou nemovitost prodat RYCHLE a POD CENOU, nežli si nechat byt/dům zabavit bankou, veřejně se dostat do exekuce anebo až do osobního bankrotu. Tyto situace jsou nepříjemné často ostudné a proto sleva za rychlé jednání má pro takového prodávajícího velkou cenu (minimálně zachrání svou pověst, krátkodobě si z výtěžku pronajme jiné bydlení a může se rychle postavit zpět na vlastní nohy).

Mohlo by vás zaujmout: vzdělávací workshop na téma nákup Nemovitostí v exekuci a insolvenci.

Rozvod – další velmi častá situace (na ekonomickém cyklu nezávislá), kdy prodávající při rozvodovém dělení majetku ze společného jmění manželů potřebují “rychle” prodat, aby se mohli finančně vypořádat. Samozřejmě zprvu se snaží získat z prodeje společného bydlení co nejvíce, ale nemovitost bývá často dost “opotřebená” anebo naopak nedostavěná a v rozvodové situaci majitelé již nejsou ochotni do nemovitosti utápět další peníze, aby ji na úspěšný prodej připravili, a tak po nějakém čase zjistí, že bude lepší přijmout nižší nabídku, ale rychle.

Dědictví – na ekonomickém cyklu nezávislé je bohužel také to, když člověk odejde z tohoto světa. Velmi často dědicové volí variantu pozůstalou nemovitost prodat a o hotové peníze se následně rozdělit. I tato skupina prodávajících se snaží prodat za co nejvíce, ovšem prodávané nemovitosti jsou často v původním stavu bez přípravy na úspěšný prodej. A tak i tyto nemovitosti jsou ideální příležitostí na rychlou koupi za nízkou cenu. A následnou rekonstrukci a úspěšný prodej.

Smrt jednoho z partnerů – pokud zemře například babička a děda zůstane v domku sám, dost často nezastane dlouhodobě všechny práce sám a tak se s potomky domluví na prodeji domečku a přestěhování např. do bytu (anebo z většího bytu do menšího). V takovém případě musí děda a jeho potomci řešit 2 transakce najednou – 1)prodej svého domu a 2)hledání vhodného nového bydlení. Dost často se stává, že nové bydlení se najde rychleji, než se prodá stávající dům. V tento moment se však takoví majitelé dostávají do situace, kdy potřebují rychle uvolnit hotovost ze své původní nemovitosti na nákup nové vybrané nemovitosti. A tak rychlé jednání a platba má pro ně velkou hodnotu a jsou ochotni prodat za daleko nižší cenu.

 

Toto jsou opravdu jen ty nejčastější situace, se kterými se na nemovitostním trhu setkáte. V praxi jich je však daleko více a čím více jste kreativní v hledání “win-win” příležitostí, tím více se Vám jich naskytne. Jak ale takovou příležitost najít a správně ji využít ? Primárně je pro vás, jako kupujícího, nutné zjistit motiv prodávajícího, tzn. proč nemovitost skutečně prodává. Pak budete I vy schopni vyhodnotit, jestli je v tomto případě šance na vyjednání “dobré” ceny anebo ne. Pokud se Vám předmětná nemovitost opravdu hodí (např. pro vlastní potřebu) a příležitost vyjednat významnou slevu není, tak pak už je rozhodnutí čistě na Vás, zda-li Vám ta cena za ty dva roky čekání opravdu stojí. U některých “unikátních” nemovitostí musíte rozhodnutí učinit hned, protože za dva roky už na trhu ani podobná být nemusí. Jedná se o nemovitosti v exkluzivních lokalitách či o nemovitosti typu kulturní památka.

Pokud však chcete koupit nemovitost na investici, je ekonomicky výhodné vyhledávat motivované prodávající. Proč je to ekonomicky výhodné a jak se vypočítává výnosnost investice do nemovitostí se můžete dočíst v mém článku Jak poznat dobrou a špatnou investiční nemovitost.

 

 

Jak se dostat k informaci o skutečném motivu prodeje nemovitosti prodávajícím a jak takové prodávající hledat ?

Jak asi správně tušíte, realitní makléř Vám tuto informaci většinou pravdivě nesdělí. Jeho cílem je prodat nemovitost za co nejvyšší cenu, od které se odvíjí jeho provize. Ideálně tedy přímo od majitele nemovitosti. Takový praktický tip, jak se dostat přímo k majiteli je, domluvit si prohlídku nemovitosti na víkend anebo ve večerních hodinách. V takovém případě máte větší šanci, že bude majitel k dispozici. Osobně se mi tato taktika již několikrát vyplatila. Naposledy, když jsem vyjednávala o koupi specifického pozemku a majitel, když viděl osobně projevený zájem z mé strany, jako kupujícího, začal na místě upravovat cenu, nabízet další úlevy typu oddělení pro mě nevyužitelné části pozemku, aby se zmenšila jeho placená výměra apod. Ve finále já měla pozemek ideální mé představě za ideální cenu a pan majitel byl rád, že má rychle hotovost, kterou potřeboval využít k jinému účelu.

Při osobní prohlídce máte možnost přímo před majitelem poukázat na každé vady i sebemenší vadičky, které na nemovitosti uvidíte a které mají samozřejmě vliv na výši kupní ceny. Pokud není o nemovitost velký zájem a máte jistotu, že jste jeden z mála zájemců a prodávající je motivovaný prodat, doporučuji nabídnout cenu o hodně nižší (osobně začínám vyjednávat na cca 75 % nabízené ceny, pokud jsem tedy neobjevila nějaké velké nedostatky, které by stály hodně peněz při opravě, v takovém případě odečtu ještě hrubý odhad těchto oprav). Prodávající na místě většinou nepřijme mou nabídku. Ujistím ho však, že mám připravené peníze na rychlou transakci a že má nabídka platí 7 dní. Nezapomenu mu dát na sebe kontakt a zmínit, že I já se koukám ještě po dalších nabídkách. Vždycky se ozval zpět! V této fázi ještě nezapomenu zmínit povinnost uhradit daň z převodu nemovitosti (i když jí má ze zákona kupující, v praxi se můžou podělit a v době krize dost často tuto daň prodávající rád uhradí) – tedy doladíme finálně kupní cenu.
Asi nemusím zdůrazňovat, že pak ale ze strany kupujícího musí nastat bleskurychlá akce – ideálně připravená kupní smlouva, platba kupní ceny do notářské úschovy a podání návrhu na převod vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Závěrem přidám ještě jednu drobnou radu, založenou na vlastní zkušenosti. Pokud se jdete podívat na existující nemovitosti, je dobré si s sebou vzít i zkušeného stavaře anebo alespoň architekta, který Vám pomůže s obhlídkou nemovitosti. Osobně se mi stalo při prohlídce bytu v pražské novostavbě, že pan architekt (kterého jsem měla s sebou) koukal a koukal na hlavní ložnici, nakonec mu to nedalo, vyndal z tašky laserový metr, udělal cvak na šířku, cvak na délku a zjistil, že se mi do “mastr ložnice” nevejde manželská postel 190 x 200 cm. Technicky vyřešit situaci šlo, posunout příčku mezi master ložnicí a sousedícím dětským pokojem o 10 cm, kam se manželská postel nemusí vcházet….ale když takto prošel celý byt, vyčíslil mi nutnost takovýchto drobných “úprav” na 2 mil korun, abych měla funkční holobyt. Pak nastupují podlahy, kuchyně, vestavné skříně apod. Tím se úplně změnila vyjednávací pozice.

Pokud přijde člověk na prohlídku takového bytu sám, zalíbí se mu počet pokojů, terasa, uspořádání bytu může lehce podlehnout emocím, byt koupit a “realitu” zjistit a až následně. A zrovna 2 miliony po kapsách člověk nenosí a na karimatkách či matracích asi v novém luxusním bytě taky netouží spát. Čili staré známé pořekadlo “dvakrát měř, jednou řež” je i v dnešní době poplatné.

 

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?