Datum:
10.1.2019
Seznam článků
Aneb jak být úspěšným pronajímatelem
Investiční byt ? – 6 nejčastějších chyb pronajímatelů

Rozhodla jsem se napsat tento článek zejména proto, že velmi často se mě klienti a známí ptají na to, jakou dělají chybu, že dosahují velmi nízkých výnosů z pronájmů. A to jak výnosů z pohledu dlouhodobé neobsazenosti jejich nemovitosti anebo nízkého nájemného, které jsou nájemci ochotni za jejich byt zaplatit. Ti, kdo jste již četli můj příspěvek na téma Pasivní příjem aneb jak se zabezpečit na stáří víte, že jakoukoliv základní chybu na straně pronajímatele trh potrestá – a to formou dlouhého čekání na nájemce anebo nízkého nájemného. Pojďme se tedy podívat, na nejčastější chyby méně úspěšných pronajímatelů.

 

Chyba č. 1 – Cílová skupina

Pronajímání rezidenčních nemovitostí (bytů či domků) je byznys jakýkoliv jiný. Jako pronajímatel vstupujete na realitní trh na straně nabídky. To znamená, že se musíte chovat jako jakýkoliv jiný podnikatel či firma na trhu.  Nejprve je dobré si vyjasnit cílovou skupinu pro vaši nemovitost např. student, důchodce, mladý manažer, mladá rodina s dětmi apod. Na některém z velkých realitních serverů je vhodné se podívat na konkurenci pro danou cílovou skupinu a lokalitu tak, abyste svou nemovitost uvedli na trh úspěšně. Každá lokalita má různou cílovou skupinu  (do centra měst to táhne spíše mladé, na okraje měst a k zeleni pak zase rodiny). U městských bytů já osobně preferují soustředit se na věkovou skupinu 25-45 let, neboť toto je největší skupina bez vlastního ubytování. Zároveň tato skupina má nejširší “přesahy” do sousedících skupin – tj. mladé studenty z rodin ze střední a vyšší příjmové třídy (často reagují na mé inzeráty rodiče, kteří chtějí byt pronajmout studujícímu potomkovi, aby se nemusel tísnit na studentských kolejích) až po rozvedené profesionály, kteří se odstěhovali od partnerek a rodin na straně druhé. U dovolenkových apartmánů (přímořských či horských) se soustředím na rodiny, neboť opět z mé vlastní zkušenosti, bezdětné páry se raději nechají hýčkat v hotelu, zatímco rodiny preferují své vlastní soukromí a zejména kuchyňský kout s jídelním stolem.

Mladý pár, nájemci investičního bytu

 

Chyba č. 2 - Lokalita

Pokud máte již jasno o své cílové skupině, zahrajte si na profesionálního marketéra. Snažte se vžít do pozice vašeho budoucího nájemce – kde byste chtěli bydlet v jeho věku, s jeho povoláním, příjmem a zájmy odpovídající jeho věku ?  Jedna z nejčastějších chyb u pronajímatelů je, že si pořídí investiční nemovitost (např. 1+kk) za rohem od svého bydlení, kde žijí s rodinou (ve 4+kk). I když rozumím, že takto je velmi praktické řešit provozní a technické problémy nájemců, je to však opravdu žádaná lokalita pro vybranou cílovou skupinu? Ve většině případů, co jsem posuzovala, nikoliv. Další častou chybou je, že investor zvolí lokalitní kompromis, aby zakoupil nemovitost levně. Jenom je pak překvapen, že levná lokalita při koupi generuje následně i nízké výnosy z pronájmu, zatímco poplatky a daně spojené se správou nemovitosti jsou stejné v celém městě. Ještě smutnější pak je I případ nutného neočekávaného exitu tj. prodeje nemovitosti (za účelem získání hotovosti např. při dlouhodobé pracovní neschopnosti – nehoda, zákeřná nemoc, invalidita apod.) kdy pak dochází k rychlým prodejům za ceny často i nižší než kupní. Spodní část trhu a naopak ta nejvyšší část (luxusní) trhu nemovitostí je i méně likvidní, nežli střední segment.

 

Chyba č. 3 - Design & prezentace

Co velmi často na trhu vidím jsou drahé nové byty v krásných projektech, avšak zařízených směsicí použitého nábytku pravděpodobně něco, co již investor vyřadil ve svém domově anebo u babičky, zkrátka bez jakéhokoliv stylu. A hádejte, co se s takovými byty děje, zůstávají na trhu dlouhodobě prázdné a obsadí se jen v době nejvyššího ekonomického rozmachu, kdy klasicky na trhu dojdou byty. Taktéž velmi výrazně barevné interiéry a zejména zdi, velmi zužují velikost cílové skupiny zájemců. Na vysvětlenou, bílý či světle šedý interiér přijme 10 z 10 lidí, zatímco oranžové či fialové zdi zaujmou maximálně 3 lidi z 10. Já osobně používám služeb profesionálního interiérového designéra, který mi vždy pro každou cílovou skupinu poradí “nekonfliktní” typ designu. U nájemních bytů rozhodně nemusíte utratit jmění na designu a vybavení. Popravdě Vám perfektní službu prokáže Ikea, a to včetně jejich bezplatných designérských služeb, tedy pokud není Vaší cílovou skupinou luxusní trh s prémiovými nemovitostmi. A na co rozhodně nezapomeňte, je využít služeb profesionálního fotografa anebo kameramana, který má prezentační cit. Bohužel, viděla jsem I prezentace “profesionálních fotografů nemovitostí”, z jejichž fotek bych si nekoupila ani ….nic. Ve 21. století jsou přitažlivé fotky a videa právě to, co prodává Váš produkt na trhu. A nezapomeňte, že první dojem rozhoduje.

Byt bez úspěchu na nájemním trhu

 

Chyba č. 4 – Bonita nájemce

U nájmů delších jak 6 měsíců je vhodné si také prověřit bonitu uchazečů o nájem, abyste se vyhnuli případným finančním problémům do budoucna. V některých zemích si za pár korun můžete nechat udělat detailní kontrolu finanční stability budoucího nájemce, v zemích EU jsme v tomto ohledu trošku limitováni (GDPR), avšak centrální registr dlužníků České republiky je dostupný on-line a zdarma k dispozici fyzickým osobám. Já osobně využívám služeb profesionální realitní agentury, která pro mě vždy případné zájemce o nájem prověřuje a na prohlídky nemovitostí již zve jen kvalifikované zájemce.  Díky této praxi jsem nikdy neměla žádný finanční problém s nájemci. Bohužel, stávající legislativa pronajímatelům zároveň neumožňnuje "efektivně" vyřešit problém s neplatícím nájemcem. Ochrana osobnosti a lidské důstojnosti je postavena na vyšší úřoveň než dluhy na elektrické energii, vodném, stočném a nájemném vůči pronajímateli. A proto doporučuji řídit toto riziko alespoň maximální délkou nájemní smlouvy na 1 rok, s možností případného prodloužení na základě písemné dohody obou smluvních stran.

 

Chyba č. 5 - Čistota

Zní to tak samozřejmě, ale divili byste se jakých rozměrů výklad tohoto pojmu v realitní praxi nabývá. Jednoznačně platí, že každá nemovitost určená na pronájem anebo prodej musí být v perfektně čistém stavu. U krátkodobých pronájmů je toto pravidlo dvojnásob platné, neboť jakýkoliv nedostatek ve formě prachu na nočním stolku či pavoučí sítě v rohu místnosti anebo upatlané kuchyňské skříňky, bude okamžitě uveřejněn na internetu a potrestán nižším hodnocením. A změnit tuto image pronajímatele je pak velmi náročné, a to jak časově, tak I finančně! U dlouhodobých pronájmů pak nájemci začnou velmi brzy brouzdat po internetu a hledat jinou nemovitost a nájem u vás pak vypoví, což vám způsobí další finanční náklady. Z vlastní zkušenosti vím, že v některých zeměpisných lokalitách je toto pravidlo to nejtěžší na dodržení, neboť každá země má svou standardní úroveň hygieny. Pokud pak vlastníte nemovitost určenou na pronájmy v lokalitě s nižší úrovní hygieny (klasicky lokality směrem více na jih od našeho podnebného pásu), než na kterou jste zvyklí vy a kterou očekávají i vaši potenciální klienti, může se jednat o velmi těžko řešitelný problém.

Designová investiční byt

Chyba č. 6 – Pocit domova

Každý člověk se chce cítit v pronajaté nemovitosti “jako doma” a ne jako v nemocničním pokoji, a to je fakt. Ať už pronajímáte krátkodobě či dlouhodobě, pocit domova musí být na první dojem pro klienta citelný.  Já osobně hledám inspiraci, co se prezentace residenčních nemovitostí týče, u profesionálů jako například úspěšné hotelové řetězce. Když se podíváte na jejich prezentaci spací části resp. postele, vše je naaranžováno tak, že se vám chce do té postele skočit a zůstat tam celou zimu! Co také káždému investorovi doporučuji je, ubytovat se ve své nemovitosti na pár dní sám, abyste zažili kompletně celý pocit z vaší nemovitosti. Toto je užitečný návyk, který jsem si osvojila na základě své vlastní praxe pronajímatele. Pouze tímto způsobem jste schopni poznat, které zařizovací předměty vám chybí pro spokojenost nájemce. A věřte mi, někdy jsou to zdánlivé maličkosti, které však způsobí různou úroveň spokojenosti nájemce. Npříklad chybějící háčky na ručníky v koupelně novostavby. Detail, který vám při zařizování velmi lehce vypadne a byli byste překvapeni, jak otravná zkušenost to po pár dnech bydlení je. A po jedné otravné zkušenosti si začnete všímat dalších nedokonalostí a po týdnu brouzdáte na internetu a hledáte jinou nemovitost…

zařízení investičního bytu

Úspěšný pronajímatel

Jak vidíte, je toho vcelku dost potřeba brát v úvahu, abyste byli úspěšným pronajímatelem a vaše nemovitosti vám byli radostí. Základním klíčem úspěchu je vždy analýza konkurence, zaměřit se na správnou cílovou skupinu a koupit nemovitost na základě racionální kalkulace výnosů a nákladů. Součástí toto kalkulace je třeba I správný odhad nákladů na správu a údržbu nemovitosti, včetně všech souvisejících daní a poplatků. Jako pronajímatel jste zodpovědný za všechna primární zařízení nemovitosti jako bojler na vodu, topný system a všechny zařizovací předměty pevně spojené s nemovitostí, tak jako i pojištění nemovitosti.  Tyto náklady musíte hradit bez ohledu, jestli je nemovitost pronajatá či nikoliv. Investiční kalkulace Vám nastaví realná očekávání výnosů a návratnosti investice a vyselektuje Vám ke koupi jen ty nemovitosti, které splní vaše investiční kritéria a vaše očekávání.

 

Zatímco někteří investoři si úžívají býti pronajímatelem, jiní jsou moc zaneprázdnění nato, aby se profesionálně starali o své nemovitosti anebo je to jednoduše nebaví. Já jsem osobně kombinací obou – nejsem dostatečně časově flexibilní, ani si to neužívám. A proto jsem svou investorskou strategii změnila na “investice do nemovitostí bez starostí”. Ve většině takových nemovitostí je možné ji zdarma využívat 4-5 týdnů v roce bezplatně pro osobní potřebu a k tomu inkasovat smluvně domluvený příjem z pronájmu a správu nemovitosti předat profesionálnímu provozovateli.  Projekty tohoto typu jsou k dispozici např. v Thajsku, na Bali, v Kambodže, na Kapverdách a připravujeme i Slovensko. Nechte se inspirovat mým investičním portfoliem a koukněte se na mé investiční nemovitosti zde.

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?