Datum:
8.3.2019
Seznam článků
Kde investovat s hodnotou do budoucna

Existuje mnoho způsobů investování peněz s cílem se zabezpečit na stáří, například založením a budováním vlastní firmy, naučit se po večerech obchodovat na burze anebo si můžete vybrat daleko bezpečnější způsob, investování do nemovitostí, především tedy residenčních nemovitostí – bytů či domků. Přestože ne každá realitní investice je úspěšná, je až překvapující kolika investorům se to opravdu nepodaří tak jak si vysnili.
Analyzovala jsem si tyto případy ze svého blízkého I pracovního okolí a došla jsem k celkem jednoznačnému závěru. Ve většině případů, lidé vkládají do výběru investiční nemovitosti svá osobní výběrová kritéria a zapomínají, že se jedná o bydlení pro “zákazníka”. Investování do bytu či domku (tedy investice do rezidenční nemovitosti) je byznys jakýkoliv jiný, a tak je potřeba k té investici takto I přistupovat.

Investiční strategie je na prvním místě

Nejdůležitějším rozhodnutím při zvažování investice do nemovitosti je, určit si jednoznačnou strategii, zd-li chci být (i) Developer, (ii) Pronajímatel anebo (iii) Investor. Toto je opravdu důležité rozhodnutí.

Za Developery jsou většinou považováni lidé, kteří koupí starší nemovitost, zrekonstruují ji a zvýši v relativně krátkém čase její hodnotu (o více než byla hodnota rekonstrukce). Tuto nemovitost pak dále buď prodají se ziskem anebo ji pronajímají za vyšší nájemné. Abyste tuto strategii zvládli úspěšně, musíte mít již určitou dávku zkušeností. Nejeden investor si již “vylámal zuby” na špatném technickém stavu objektu a neočekávaných vícenákladech, resp. horším stavu než bylo možné zjistit před koupí, a prodejní cena na současném realitním trhu tak nepokrývala veškeré vynaložené náklady.

Jako Pronajímatel ponesete břímě administrativy, správy, správného provozu a údržby nemovitosti. Abyste byli dlouhodobě úspěšným pronajímatelem, je třeba mít svou nemovitost vždy v prvotřídním stavu, s technickou podporou a údržbou pro nájemce a v žádané lokalitě (ideálně takové, která je žádaná I v době ekonomického útlumu – např. poblíž kancelářských komplexů, u stanice metra apod.). A v neposlední řadě I v pěkné a dobře spravované budově. Sama jsem s jedním svým investičním bytem uvízla v novostavbě- bytovce s velmi špatnou správou, společné prostory byly špinavé, naleštěná byla pouze vstupní recepce. Fitness a bazén byly v oku nelahodícím stavu.I když jsem měla byt luxusně vyšperkovaný, první dojem byl negativní a tím i cena celého bytu.

Takovéto skutečnosti snižují celkový dojem “zákazníka” a klesá tak hodnota bytu na trhu nájemním i prodejním. Pokud zvládnete tyto základní faktory správně, měli byste být schopni generovat dobrý příjem a mít jen minimální dobu bez pronájmu (při výměně nájemníků).

Pamatujte, že až se ekonomické poměry opět otočí a ekonomika se bude nacházet v útlumu, podmínky na trhu se přitvrdí. I na realitním trhu budou panovat tvrdé tržní podmínky, na které doplatí investoři, jež podcenili některý z výše uvedených základních faktorů. Pronajímatelé mají větší problémy nemovitosti pronajmout, musí však stale platit náklady související s vlastnictvím investičních nemovitostí, a to často vede ke ztrátám na straně investorů a v některých případech i nuceným prodejům (i pod kupní cenou).

Investice do bytů na pronájem

Nejednodušším způsobem se tak zdá být strategie Investora do nemovitostí. I když samozřejmě dříve zmíněné požadavky na výběr, správu, údržbu a provoz nemovitosti jsou platné, jako investor jste závislý na službě profesionála. Zainvestujete resp. koupíte nemovitost, kterou předáte realitní nebo správcovské společnosti, která se Vám o nemovitost a její pronájmy stará. Poté jen každý měsíc zjistíte jak úspěšná tato Vámi najatá společnost byla, při pronájmu “Vaší” nemovitosti. Rizika, která zde vstupují do hry jsou, že firma upřednostní při pronájmu prioritně vlastní nemovitosti anebo investora, který si u ní zakoupil více nemovitostí. Dostatla jsem se do této situace osobně a věřte mi, že vůbec není příjemné tuto záležiost řešit, zejména pokud se předmětná nemovitost nenachází v rozumně dosažitelné vzdálenosti.

 

Má investorská praxe mě postupně přivedla k daleko jednoduššímu způsobu investování do nemovitostí, a to vybírat si jen takové nemovitosti do investičního portfólia, které můžete ihned po koupi předat profesionálnímu provozovateli, který Vám garantuje určitý příjem z pronájmu. Takto je provozovatel motivovaný se o Vaši nemovitost dobře starat. Jako investor musíte navíc akorát dobře prověřit předmětného provozovatele, který Vám garantuje Váš příjem. Detailněji o výběru provozovatele napíši v některém z dalších článků.

Kdy a jak začít investovat

Nejlepší na tom všem je, že můžete začít hned! Není na světě nic, co by Vás mohlo zastavit před Vaší skvělou budoucností, ani vstupní kapitál. Byli byste překvapeni, jak málo peněz stačí ke koupi Vaší první investice !

V každé zemi jsou možné různé způsoby financování koupě nemovitosti. Jako příklad lze uvést, možnost koupě nemovitosti na splátky od developera, který Vám umožní nemovitost užívat resp. pronajímat a vlastnictví na Vás převede až po úplném splacení kupní ceny. Dalším způsobem je koupit nemovitost, která ještě nestojí, tzv. ‘off-plan’ projekt, kde platíte kupní cenu postupně ve splátkách, při dosažení úrčité další úrovně dostavenosti. V některých zemích staví developeři bytové residence v režimu bytového družstva, kdy investiční úvěr/hypotéku si vezme družstvo a jednotliví “vlastníci” resp. nájemci bytů (družstevníci) splácí cenu bytu měsíčně ve splátkách. V dobách levných hypoték můžete být stale v zisku i stouto stragegií.
Ta nejdůležitější investiční rada ovšem je, odhoďte obavy z nedostatku peněz a začněte vyhledávat příležitosti!  Inspirovat se můžete třeba i unás. Koukněte na naše projekty zde.

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?