Datum:
10.4.2019
Seznam článků
Jak financovat investiční nemovitosti v zahraničí

Naskytla se Vám zajímavá příležitost anebo uvažujete o investici do zahraniční nemovitosti? Pokud vyberete správně, máte až na 20 let zajištěný super pasivní příjem a nemusíte se o nic starat. Anebo si jen chcete koupit své druhé bydlení (takovou chatu) – vlastní apartmán v Chorvatsku, Španělsku či v Rakousku? Všechno jsou to svým způsobem zajímavé koupě. Ale znáte to, ne vždy máme celou sumu potřebnou k pořízení takové nemovitosti právě k dispozici. Anebo máte hotovost aktivně zainvestovanou v jiných aktivech např. s vyšším výnosem a nákupy nemovitostí byste si chtěli stále ještě poměrně levným externím financováním „zapákovat“. Zkrátka vědět o zajímavé možnosti financování nemovitosti v zahraničí se každému investorovi do realit může hodit.

 

Hypotéka anebo Americká hypotéka

Předně je potřeba si vyjasnit základní terminologii a rozdíl mezi pojmy hypotéka a americká hypotéka. Pro většinu veřejnosti jsou tyto pojmy téměř totožné – obojí je úvěr se zástavou nemovitosti.  Pro investory se však jedná o 2 radikálně odlišné typy financování. Hypotéka, neboli hypoteční úvěr, je účelový úvěr na koupi nemovitosti zaručený zástavním právem k nemovitosti. Právě touto svou účelovostí  je pro banku bezpečný a je ze strany banky oceněn nižší úrokovou mírou. Naproti tomu tzv. Americká hypotéka je klasický spotřebitelský úvěr (tak jako třeba úvěr na osobní automobil, na televizi či nový mobil), tedy bez určení účelu, zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Díky zástavě je pro banku takovýto spotřebitelský úvěr relativně bezpečný, a tak nabízená úroková míra je výrazně nižší než u klasicích spotřebitelských úvěrů. Na druhou stranu, je však vždy o cca 1% p.a. vyšší než u hypotéky. 

Proto zájmem každého investora by mělo být získat na své nákupy investičních realit levnější klasickou hypotéku.

 

Hypotéka na nemovitost v zahraničí

Hypotéku na nemovitost v České republice vám poskytne v pohodě každá banka. U většiny nezávislých finančních poradců se Vám podaří sehnat i lepší úrokovou sazbu, než při přímé návštěvě banky. Jakmile se však začnete zajímat o financování nemovitosti v zahraničí, dost často dostanete nabídku právě na Americkou hypotéku. Finanční poradci stále hovoří o hypotéce, jen Vám vysvětlí, že „kvůli tomu zahraničí“, ten úrok musí být vyšší……..realita je však taková, že nemusí!

 

Hypotéka na nemovitost v Rakousku …

…je velmi jednoduchá. Rakouská banka Oberbank, která působí již několik let v České republice umí velmi jednoduše financovat nemovitosti v Rakousku klasickou hypotéku, a to včetně přímé zástavy kupované nemovitosti v Rakousku. Banka si sama pošle odhadce z nejbližší rakouské pobočky banky a klient se o nic nestará. Vyřízení podkladů k získání hypotečního úvěru je víceméně totožné jako vyřízení hypotečního úvěru na byt v Praze.

 

Hypotéka na nemovitost v ostatních zemích …

…je o malinko složitější, ale rozdíl spočívá pouze v zástavě nemovitosti. Primární problém pro všechny banky je realizovat zástavu v zahraničí. Pro banky to je situace mimo ČR nejasná, nesrozumitelná, neumí vypočítat náklady na realizaci prodeje a exekuce takové zástavy a proto se jí jednoduše naprosto vyhýbají (a to i když v cílové zemi působí anebo tam mají i sídlo!). Při detailním pátrání se mi však podařilo najít banku, která umí financovat zahraniční nemovitosti se zástavou jiné nemovitosti v ČR za ceny klasického hypotečního úvěru. Orientační podmínky pro získání hypotéky na nemovitost v zahraničí jsou:

  • Věk žadatele do 70ti let (při doplacení)
  • Maximální doba splácení 30 let
  • Zastavovaná nemovitost na území České republiky (bytová jednotka, rodinný dům, stavební pozemek či chata) nemusí být ve vlastnictví žadatele
  • Financování úvěrem je možné až do výše 80% LTV (tj. zástavní hodnoty nemovitosti v ČR)
  • Lze poskytnout financování na nákup existující nemovitosti či nemovitosti ve výstavbě (s dobou výstavby 24měsíců + případné prodloužení je možné za poplatek)
  • Za příjmy žadatele se akceptují příjem ze zaměstnání, podnikání a pronájmu nemovitostí v ČR

U dobrého poradce získáte většinou ještě zdarma zpracování úvěru, odhad nemovitosti i následné čerpání úvěru.

 

Investiční strategie na závěr

Pokud si zakoupíte investiční nemovitost s jistým pasivním příjmem (tzn. bez ohledu na aktuální ekonomickou situaci – konjunktura či recese), který převyšuje náklady hypotéky na její pořízení, pak máte jedinečnou příležitost si po dobu ekonomicky aktivního období života pořídit bezstarostná aktiva, která v době vašeho důchodového věku budou celá splacená = tj. budou jenom vaše a jen vy se rozhodnete, jestli si je budete na důchod sami užívat anebo jestli je prodáte a budete si užívat důstojného důchodu, tak jako američtí senioři, kterým celá léta naši důchodci závidí.  Pokud dnes patříte ke generaci tzv. miléniálů, můžete si být téměř jisti, že až budete v důchodovém věku, tak ve státním rozpočtu již dávno žádné peníze na důchody nebudou. Však ani dnes si důchodci nežijí jako páni, jen si vezměte: průměrná mzda v ČR je ke konci roku 2018 téměř 32.000 Kč. Naproti tomu průměrný důchod je 13.000 Kč. A i za této situace je každý měsíc stát 600 mil Kč v mínusu. Zkrátka ani na vrcholu ekonomické konjunktury pracující lid nevydělá na dnešní důchodce. Je však na každém z nás, abychom vzali svou budoucnost do vlastních rukou.

Co se děje na trhu?
4× ročně vydáváme investiční zpravodaj. O novinkách, realitních příležitostech i rizicích. Pošleme ho i vám?