Světové ekonomické zpravodajství posledních dní spolu s prvními daty ze světových realitních trhů residenčního bydlení ukazuji, že jsme již dosáhli bodu zvratu a nacházíme se v pozdní fázi ekonomického cyklu. Většina světových metropolí vykazuje rapidní zpomalení růstu cen residenčních nemovitostí, některá města jako Londýn, Dubai, Sydney a mnoho amerických měst dokonce již zahájilo cenový pokles. Ekonomické oslabení, lidově nazývaná “krize” se nám tedy pomalu blíží. Jste na to připraveni? Většina nadnárodních korporací se již na tento ekonomický vývoj připravuje a ohlásily snižování počtu zaměstnanců a tak je na čase, abyste I vy zkontrolovali, že jste na tento budoucí vývoj připraveni. Náš seznam nezbytných opatření Vám pomůže ověřit, jak jste na tom a poradí, jak se zabezpečit.
1. Snižte náklady
Snížení výdajů a fixních nákladů není jen doménou velkých korporací řízených profesionálními manažery, ale i potřebná praxe u osobních financí. Moudří manažeři a lidé přemýšlí dopředu, neboť některé výdaje není možné utnout ze dne na den – úvěr z kreditní karty, autoleasing a podobné spotřebitelské úvěry. Některé výdeje mohou vyžadovat přehodnocení či optimalizaci, tj. lze na trhu najít stejnou službu levněji? Typickými příklady pro optimalizaci jsou výdaje za kabelovou televizi, pojištění, elektrickou energii a plyn/topení. Základem je ponechat si jen takové fixní výdaje, které jsou nezbytné pro chod osobního/rodinného života. Je jasné, že nezrušíte účty za elektřinu, ale labužnické večeře a romantické víkendy v zahraničí mohou být dočasně omezeny.
2. Investujte do majetku generujícího příjmy
Tajemství investování peněz je v tom, že jakékoliv ušetřené peníze (po odečtení životních nákladů a rozumného rozpočtu na ostatní rodinné aktivity) by měly být zainvestovány do bezpečných, příjem generujících aktiv (majetku). U výběru vhodné investice byste se měli zaměřit na schopnost aktiva generovat příjem i v dobách ekonomického útlumu. Historické údaje z minulé ekonomické krize v letech 2008 – 2013 Vám můžou mnohé napovědět. Mějte na paměti, že tyto investice budou Vaší „záchranou“ v průběhu nadcházející ekonomické recese a Vaším bohatstvím v důchodovém věku. Ujistěte se, že z každé investice můžete bezpečně vystoupit (prodat), budete-li potřebovat hotovost při nečekané náhlé události.
Která aktiva jsou tedy nejlepší?
Sto lidí, sto názorů. Obecně se dá říct, že se jedná např. o akcie nesoucí dividendový výnos, podíly v úspěšných firmách, o které se nemusíte starat, pouze si na valné hromadě rozdělíte zisk, státní dluhopisy, státní pokladniční poukázky anebo nemovitosti generující zaručený výnos. Od té doby co centrální banky drží úrokové sazby blízko nule, státní dluhopisy a státní pokladniční poukázky nesou nepatrný výnos, má osobní investiční a profesní zkušenost mě dovedla k nemovitostem. Prošla jsem si vlastní zkušeností téměř všemi problémy, které nastávají při investování do nemovitostí určených k pronájmu, a to jak u nemovitostí ve městě, na horách, tak i prázdninových nemovitostí. Tyto draze získané zkušenosti mě dovedly k investicím do nemovitostí s garantovaným výnosem, neboli dlouhodobým pronájmem (5-10let) profesionálnímu provozovateli, který dále nemovitost sám pronajímá koncovým klientům a vy máte klid.
Nemovitosti s dlouhodobým pronájmem
Po mnoho let bylo investování do nemovitostí s dlouhodobými nájmy doménou velkých investičních fondů. Tyto fondy investovaly a investují zejména do komerčních nemovitostí (kanceláře, hotely, nákupní centra a průmyslové haly) neboť pouze ty nabízely jistotu dlouhodobých pronájmů a jistého výnosu.
Nemovitostní investice soukromých osob se většinou týkaly jen koupě bytu či domu na pronájem. Avšak tyto nákupy se většinou realizovaly bez větších ekonomických úvah. Myslím tím, kdo si kalkuluje celkové náklady na pořízení, náklady na případný prodej anebo kdo si počítá očekávaný výnos na celém hospodářském cyklu ? Kdo si počítá čistý očekáváný výnos ? Realitní agenti Vám poskytnou nějaký odhad očekávaného hrubého výnosu z pronájmu, avšak už Vám nikdy neupřesní, že se jedná pouze o hrubý výnos. Z tohoto je zapotřebí ještě odečíst náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti, jako např. daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti a odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti, poplatky za správu nemovitosti, poplatky společenství vlastníků jednotek (u bytů) a v neposlední řadě i daň z příjmu z pronájmu. Pokud budete investici částečně financovat cizími zdroji (např. hypotékou) ještě i odečtěte splátku hypotéky. Ve většině případů budete potřebovat služby profesionální účetní a daňového poradce (alespoň v prvním roce), abyste maximálně optimalizovali svou daňovou zátěž. Kromě těchto každoročních nákladů je potřeba počítat i s rizikem výpadku příjmů z pronájmu za období, kdy se Vám nepodaří nemovitost pronajmout. V těchto obdobích Vaše investice bude generovat záporný příjem, neboť náklady související s vlastnictvím nemovitosti musíte platit stále. Pro zajímavost, při poslední ekonomické krizi mnoho nemovitostních investorů nezvládlo platit své závazky při výpadku příjmu z pronájmu a museli své investiční nemovitosti prodat, často za zlomek pořizovací ceny (jen za cenu úvěru) a celá jejich investice tak skončila ve velkém mínusu.
Nemovitosti s garantovaným výnosem
Jezdíte v létě do Chorvatska anebo v zimě do Rakouska a pronajímáte si tam apartment pro svou dovolenou? Vězte, že nejste sami. V průběhu několika posledních let se rozvinul nový trend v oblasti hotelnictví a turismu, a to servisované apartmenty. Lidé cestující ať už pracovně či soukromě na dovlenou, preferují si pronajmout apartmán s kuchyňkou a pocitem „jako doma“ nežli sterilní hotelový pokoj. Většina velkých hotelových řetězců se tomuto trendu přizpůsobila a již nabízí kompletně zařízené apartmenty s centrální recepcí a hotelovými službami jako tzv. servisované apartmenty. V dovolenkovém sektoru se obdobně rozvinula poptávka po tzv. značkových residencích (Branded residences). Jedná se v podstatě o bytovky menších či větších projektových rozsahů se společným vybavením jako – bazény, fitness centrum, restaurace, recepce s non-stop službou a ochrankou. Tyto residence jsou následně spravovány a provozovány profesionálními provozovateli. Jednotlivé apartmenty jsou však rozprodány soukromým investorům, od kterých si profesionální provozovatel byty dlouhodobě pronajme (na dobu od 5ti to 10ti let) za fixní nájemné. Výše tohoto fixního nájemného je kalkulována jako % výnos z kupní ceny bytu každého investora. V Evropě můžete dosáhnout zhruba 3% až 5% výnos (10% na některých specifických projektech, jako např. soukromé seniorské bydlení), na Kapverdských ostrovech zhruba 5% až 7% výnos a v Jiho-vvýchodní Asii (Thajsko, Bali, Kambodža) 7% až 10% výnos. Některé byty si můžete i zdarma využívat až měsíc v roce a stále inkasovat svůj garantovaný nájem.
Koukntěte se co se dá při podrobném hledání ve světě najít za investiční příležitosti.